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2016年上半年慈利县房地产市场分析报告
发布时间:2016-07-29 12:11:11  来源:华声在线张家界站  作者:褚开珍   
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2016年上半年慈利县房地产市场分析报告


华声在线7月29日讯(通讯员  褚开珍)多项楼市新政效应的持续发酵,一大波刚需及改善型的购买需求得到释放,积压下来的库存去化速度有所加快,商品房销售市场较红火。因受全国“去库存”号召影响,慈利县今年上半年的房地产开发投资、市场推盘量大幅减少,但整个房地产市场仍比较健康平稳。现将该县上半年房地产市场状况分析报告如下:    


一、目前市场现状


1、开发队伍大。上半年,新增开发企业5家。截止今年6月底,该县房地产开发企业共33家。按资质等级分,二级资质1家,三级资质10家,四级资质14家,暂定级资质8家;按资质注册地分,本县开发企业24家,外县开发企业9家;按开发商属地分,本地房地产开发商18家,外地房地产开发商15家。


2、房地产投资大幅下降。2016年,全县计划完成房地产开发投资10亿元,1-6月已完成开发投资约2.74亿元,同比下降48.7%。其中,二季度投资较少,仅0.82亿元,同比减少23.8%;二季度投资有所增加,约1.92亿元,同比减少120.3%。1-6月,慈利县新开发项目已动工4个,总规划面积约26万㎡,总投资约5.2亿元;拟建项目8个,总规划面积约46万㎡,总投资约14.8亿元。这些项目完工后,将为该县提供住房约3000套,又可解决部分居民的安身问题。


3、商品房库存大大减弱。2015年底,商品房库存41.59万㎡(其中住宅3280套,36.52万㎡;商铺419间,5.08万㎡)。截至6月底,慈利县商品房总库存约32.42万㎡(其中住宅库存2598套,约28.91万㎡;商铺库存379间,约3.5万㎡),同比减少 33.9%(其中住宅减少32.3%、33.6%;商铺减少24.2%,36%)。与2015年底相比减少22%(其中住宅减少20.7%,20.8%;商铺减少9.5%,31.1%)。


4、商品房推盘量减少。应“去库存,控增量”号召,今年上半年的市场推盘量大大减少,1-6月份共批准商品房预售面积约3.7万㎡(其中商品住宅270套,3.11万㎡;商铺34间,0.59万㎡),同比减少69.4%(住宅减少68.9%、66.9%;商铺减少87.1%、78.2%)。


5、新房销售量价快速上涨。今年的销售情况自1月份开始已给我们惊喜,冲破历年最高,来了个“开门红”,销售态势大好。网签数据显示,今年1--6月新建商品房网签1247套,面积约15.69万㎡,金额约5.69亿元,同比增涨20.4%、49.7%、37.4%。其中住宅网签1108套,面积约13.66万㎡,金额约4.33亿元,同比分别增涨52.8%、57.2%、64.6%;商铺网签139间,面积约2.03万㎡,金额约1.36亿元,同比分别增涨-55.3%、26.1%、14.3%。


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从以上销售走势图观察,1月销售最旺,销售面积约3.12万㎡;3月稍弱,销售面积约2.5万㎡;6月受不动产登记发证影响销售最弱,仅1.97万㎡;其他几月销售均在2.7万㎡以上。


6、商品住房价格走势略有起伏。1-6月,慈利县商品住宅销售均价为3381元/㎡(高层均价3400元/㎡,多层均价2913元/㎡),同比下降1.2%(高层下降1.2%,多层上涨0.7%);6月住宅销售均价3487元/㎡(高层3512元/㎡,多层2883元/㎡),同比上涨4.7%(多层上涨0.6%,高层上涨4.7%),涨幅控制在全市15%的稳控增幅内。与周边县(桃源县高层均价3600元/㎡,多层均价2900元/㎡;桑植县高层均价3300元/㎡,多层2800元/㎡)相比,该县房价居于合理范围,且涨幅可控。


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7、二手房交易大幅下滑。今年上半年,受房地产市场去库存影响,新建商品房房价有所下降,并在税费上有优惠,所以,新建商品房销售市场见好,冲击了二手房市场,其交易量较去年大大减少。1-6月,全县二手房共成交70套,同比减少54.2%;成交面积约1.16万㎡,同比减少40.5%;成交金额0.22亿元,同比减少42.1%;成交均价为1913元/㎡,同比下降1.8%。


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二、目前存在的主要问题及建议 


1、房地产开发投资明显放缓。受全国“去库存”号召影响,今年上半年,开发项目施工进展缓慢,投资力度减弱,有的开发企业拿地后观望期很长一段时间,迟迟不动工。对此,政府要控制开发用地供应量,严格按《2014-2020城市住房建设规划》要求开发建设商品房,做到供需相适宜。


2、开发队伍庞大但普遍实力不强。该县房地产开发企业虽已发展到33家,但普遍规模较小,实力不强,主要问题是资金不雄厚,普遍只能拿到地,甚至拿地的资金都要靠金融借贷和多头融资,以期房预售来回笼资金支撑发展,从而延缓了开发进度,增加了开发成本。另外,企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定的缺陷。建议相关部门要完善企业入市门槛,控制数量。要大力扶持信誉度高、经济实力强、经营规模大的房地产企业做大做强,引导房地产企业发展方向,帮助企业提高经营管理水平,扩大经营规模,提高服务质量。


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