随着楼市各项新政的继续推进和不断落实，各开发楼盘也抓住时机进行年底冲量，竞相促销，举着“优惠牌”进行资金回笼，商品房销售市场迎来了温馨的“暖冬”。“银十”以来，商品房销售呈逐月递增态势，12月份更是全年的销售高峰。现将慈利县房地产市场四季度情况简要分析如下：

一、目前房地产开发市场现状

四季度，该县新增房地产开发企业2家，启动了“宝居世纪星城”和“尚德公馆”两个房地产开发新建项目，开发面积约22.68万㎡。目前已完成固定资产投资9.69亿元，同比增涨6.3%。

二、商品房市场供应情况

截至12月底，该县商品房总库存约41.59万㎡，同比减少11.7%（其中住宅库存约36.52万㎡，商铺库存约5.08万㎡，同比分别增涨3%、-39.7% ）。本季度共发放预售许可证3个，批准预售面积4.2万㎡，同比分别减少85.7%、80.7%，环比减少85.7%、57.9%（其中商品住房3.5万㎡，同比减少81.634.1%，环比减少64.1%）。                                                                         

三、房地产销售市场状况

1、商品房销售态势较好。四季度，新建商品房成交量（实际签约）619套（间），成交面积6.84万㎡，成交金额2.49亿元，同比减少27.4%、31.4%、29.2%，环比增涨9.6%、5.4%、-7.5%。其中住宅成交515套，6.24万㎡，2.03亿元，同比减少28.8%、28.8%、26.3%，环比增涨8.6%、12%、16%。由于去年该县12月中旬举办房交会的影响，同期比均为负数，但就今年的销售形势看，四季度的销售态势还是喜人的，尤其12月份，销售面积达2.8万平方米以上，销售金额超过1亿元，是全年的销售高峰。

2、商品住房销售总均价小幅波动。 从市场监测数据看，10-12月份商品住房总均价波幅不大，总体可控。12月份商品住房总均价3290元/㎡，同比下降0.8%，较前两个月相比分别下降3.8%，3.1%。其中多层住宅均价2949元/㎡，同比增涨17.3%，较上两个月相比分别下降-3%，-3.7%；高层住宅均价3303元/㎡，同比下降2%，较上两个月相比分别增涨7.4%，-2.8%。

3、商品住房户型供销以刚性需求为主。该县城市建设目前正进入现代化、新型城市化建设时期，商品房建设多以高层电梯房建设为主。据统计，四季度我县的商品住房销售中，一房销量占整个市场销售量的0.2%，两房销量占23.9%，三房销量占58.3%，四房销量占16.9%，别墅（独栋）四房销量占0.7%。从以上各户型销售比例分析，该县商品住房以三房销售为主，其次是两房，表明目前市场供需主要是刚性需求和改善型需求。

4、农村购买力持续活跃。近几年，慈利县着力新型城镇化建设，农村进城人员相关保障政策得以实施。许多农村人员因进城务工、送子女上学等需要开始在县城安家置业，由此，农村购买力需求不断扩大，且逐渐占居主要市场。本季度农村购买力占市场的61.5%，城市购买力占34.2%，外地人口占4.3%。以上数据表明，目前的购买力还是本县人口，且主要还是农村人口，外县流动人口购房力度有限。

5、二手房成交力量减弱。各项楼市新政对慈利县的二手房市场影响甚微。四季度，二手房共交易63笔，同比增涨-37.6%，环比增涨-38.2%；成交面积约0.85万㎡，同比增涨-32.5%，环比增涨-36.6%；成交金额约0.18亿元，同比增涨-21.7%，环比增涨-35.7%；目前，二手住房成交均价在2132元/㎡左右，同比增涨14.3%。

6、房贷金额大幅增涨。随着销售量的增涨，个人房贷金额亦趋增涨。据统计，10-12月个人房贷共计6486.30万元，同比增涨61.7%，较上季度增涨30.8%。

三、下一步工作打算

省住建厅副厅长高东山在2015年12月10日湖南省房地产业协会第四届第四次理事扩大会议上的讲话中说：2016年是“十三五”规划的开局之年，要千方百计搞好房地产市场监管，保持房地产市场稳定。要坚持以“稳”为中心，以“去库存、控增量、调保障、稳市场、促转型、谋发展”为方式，坚持改革创新，坚持转型发展，切实稳定住房消费，努力平衡市场供需。结合该县实际，下阶段工作安排如下：

1、强化对房地产开发项目的监管。一是加强房地产开发项目审批管理，严格市场准入；二是根据市场情况，对已批未建、已建未售的房地产项目，采取促开工、促投资、促上市的相关措施，确保增加住房有效供给；三是进一步加强对新建商品房预售资金监管、维修资金监管的力度，落实好物业保修金制度；四是搞好房地产市场“减存量”、“控增量”的工作，努力缓解市场供需矛盾。

2、科学发展房地产业。一是按照慈利县城市住房建设规划（2014-2020）要求，年住房供应量控制在30万㎡左右；二是严格控制机关事业单位、其他组织委托定向开发商品住房；三是实行土地集中供应规模开发，原则上商品房开发单宗土地面积不低于20亩。

3、严格规范房地产市场。一是加强房地产行业自律，制定行业规章制度，自觉规范市场行为；二是加大房地产市场整治力度；三是加强企业资质管理，解决房地产开发企业过多、过滥的问题。

4、做好房地产市场风险防范工作。建立与相关部门的联动管理制度，高度关注重点项目和重点企业，加大对开发企业资金链风险排查力度，防范房地产市场风险。

                           慈利县房地产管理局

                                  2016年1月15日