华声在线张家界站1月29日讯（通讯员 褚开珍）2015年是房地产业利好政策集中释放的一年，亦是楼市的“福气”年。自三月份开始，多重利好政策频频出台，不断地刺激市场消费，全年商品房销售2205套，比2014房交会年还增涨了1.9%；12月份商品房成交量创全年新高；全年房地产开发投资额是历年来最高水平；商品房供需关系进一步趋向合理，市场运行平稳健康。现对2015年慈利县房地产市场运行情况分析如下：

一、慈利县房地产市场现状

（一）房地产开发市场状况

1、房地产开发企业队伍大。十年前，该县仅有3家本县小型房地产开发企业，随着该县房地产市场的迅速发展，房地产开发企业也迅速发展壮大。2015年，注销了4家开发企业，同时新注册了5家，目前，全县共有房地产开发企业33家，较去年底增加了1家。按资质等级分，二级资质1家，三级资质8家，四级资质6家，暂定级资质18家；按资质注册地分，本县开发企业27家，外县开发企业6家；按开发商属地分，本地房地产开发商16家，外地房地产开发商17家。

2、房地产开发投资稳步上涨。在多重楼市调控政策的刺激下，今年以来，该县房地产开发投资情况总体来看是一路高走。从统计数据来看，在今年11月份，全县房地产开发投资额就达9.21亿元，超出上年全年总投资额0.09亿元，此后全县开发投资继续发力，全年总投资额高达9.69亿元，同比（上年同期9.12亿元）增长6.3%，呈历年来最高水平。

3、商品房开发建设可控化。 2015年商品房开发建设依然见好，但开发项目、开发面积按《慈利县住房建设规划（2014-2020）》（以下简称《规划》）要求给予了控制，全年开发建设项目共15个，动工开发面积约65万㎡，其中新开发项目7个，开发面积约31.87万㎡;续建项目8个，开发面积约33.13万㎡。从统计，2015年新开工面积约23.7万㎡，同比（上年45.33万㎡）减少47.7%，符合《规划》要求；竣工面积约40.73万㎡，同比（上年16.02万㎡）增长154.2%。全年共颁发商品房预售许可证30本，批准预售面积约25.2万㎡（住宅22.6万㎡），较上年51.9万㎡（住宅45.8万㎡）减少了51.4%（住宅减少50.7%）。几个高品质楼盘如“中南·名门”、“广德兰庭”、“宏城名居”等已基本竣工，为慈利添加了几道美丽的风景。

（二）房地产销售市场现状

1、新建商品房销售形势乐观。2015年，全县新建商品房网签2205套，销售面积约23.66万平方米，销售金额9.01亿元,同比（2014年共销售2163套，24.47万㎡，销售金额约8.56亿元）分别增涨1.9%、-3.3%、5.3%。其中商品住宅销售1727套，20.46万平方米,6.35亿元，同比（上年住宅销售1850套，面积约22.4万㎡，销售金额约6.79亿元）分别下降6.6%、8.7%、6.5%；商铺销售478间，销售面积约3.12万㎡,销售金额约2.65亿元，同比（上年商铺销售313间，1.94万㎡，1.69亿元）分别增涨52.7%、60.8%、56.8%。

综上分析，2015年与2014房交会年相比，虽然部分指标有所下降，但总销售套数与总销售金额还是呈上涨态势，而总销售面积指标值也仅比上年少三个百分点左右，可见，由于今年的利好政策影响，销售形势还是比较乐观的。

据2015年统计数据分析，2015年全年销售状况总体比较理想，四个季度中，2、6、9、12月分别是本季度中的旺月，而12月份又是全年的销售高峰，销售面积超过了2.8万㎡，销售金额突破1亿元；1月是全年的销售低谷，销售面积仅0.71万㎡，销售金额约0.31亿元。

通过市场调查发现，目前该县房地产市场需求仍以人们安家购房为主，投资置业为次需求。据统计，全年商品住房销量占总销量的86.5%，商铺占总销量的13.5%，而人们购买住房主要是自己居住，用来投入中介市场进行出租的很少很少，所以该县住房租赁市场还欠活跃，需求量也很大。

按购房户型把全年的销售情况分类可以看出，目前慈利县商品住房购房群体需求面积集中在80㎡--130㎡，需求户型以三居室为主，其次是两居室。据统计，一居室销量占总销量的2%；两居室占24%；三居室占61%；四居室占12%；独栋别墅占1%；户型比例2:24:61:12:1。

2、新建商品住房销售价格涨幅较小。2015年,该县商品住宅总销售均价为3394元/㎡，同比（上年住宅总均价3297元/㎡）上涨2.9%；多层均价2839元/㎡，同比（上年多层均价2853元/㎡）下降0.5%；高层均价3411元/㎡，同比（上年高层均价3374元/㎡）上涨1.1%。横观全年商品房价格走势，每月均价波幅不大，涨幅也控制在全市15%的稳控增幅内。

3、二手房交易市场欠活跃。该县2015年二手房交易量与2014年比明显下降，各项楼市新政对二手房市场影响不大。全年二手房共成交317套，同比（上年成交341套）减少0.7%；成交面积约4.18万㎡，同比（上年成交4.7万㎡）减少11.1%；成交金额约0.84亿元，同比（上年0.8亿元）增涨0.5%。

4、购房群体多元化。该县总人口约70.9万人，其中城镇人口约8.9万人，农村人口约62万人，流动人口约1万人，而农村外出务工人口达18.9万人。前几年住房开发项目针对的大多是收入相对稳定的工薪族、个体私营业主群体，近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。近几年，慈利县着力新型城镇化建设，农村进城人员相关保障政策得以实施。许多农村人员因进城务工、送子女上学等需要开始在县城安家置业，由此，农村购买力需求不断扩大，且逐渐占居主要市场。从各销售楼盘统计的数据看，2015年城镇人口购房651套，占全年总销量（2205套）的30%；外县人口购房110套，占全年总销量的5%；农村人口购房1444套，占全年总销量的65%；购房比6:1:13。

二、2016年慈利县房地产市场趋势研判

2016年是启动“十三五”规划、全面建成小康社会决胜阶段的开局之年。 刚刚闭幕的2015年湖南省委经济工作会议，为全省百姓送出了多个民生“礼包”，其中包含农民工进城买房将享优惠。会议提出：有序推进农业转移人口市民化，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，完善教育、医疗等基本公共服务，稳步推进农民工市民化。想办法化解商品房库存，落实好降息、公积金下降政策调整、下调商业贷款首付比例等政策，深化户籍和居住证制度改革，推进以满足新市民住房需求、购租并举为主要方向的住房制度改革，将棚户区改造、保障房建设与商品房去库存结合起来，加大棚改货币化安置力度。据此预测，2016年慈利县房地产市场可能出现以下走势：

1、新开工面积受控，推盘量减少。按照《慈利县城市住房建设规划（2014-2020）》要求，年住房供应量控制在30万㎡左右，前两年的年开发量都远远超过这个数据。缓解供需矛盾去库存，必须“减存量”与“控增量”相结合，就是要从开发量控制，而新开发量限制后势必影响推盘量的增加。

2、商品房销量和销售均价上涨的空间不是很大。北京某专业人士分析表示：“加快去库存等刺激楼市政策预计将在2016年密集亮相。”未来出台的政策一定会促使房地产市场去库存，实现楼市软着陆，减少给经济带来系统性的风险。三四线城市的房地产市场 <http://tag.winshang/49111.html>面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济甚是低迷，而去库存阶段势必拖累销量和销售均价，所以，预计该县2016年的商品房销量和销售均价上涨空间不是很大。