2016年上半年慈利县房地产市场分析报告

华声在线7月29日讯（通讯员  褚开珍）多项楼市新政效应的持续发酵，一大波刚需及改善型的购买需求得到释放，积压下来的库存去化速度有所加快，商品房销售市场较红火。因受全国“去库存”号召影响，慈利县今年上半年的房地产开发投资、市场推盘量大幅减少，但整个房地产市场仍比较健康平稳。现将该县上半年房地产市场状况分析报告如下：    

一、目前市场现状

1、开发队伍大。上半年，新增开发企业5家。截止今年6月底，该县房地产开发企业共33家。按资质等级分，二级资质1家，三级资质10家，四级资质14家，暂定级资质8家；按资质注册地分，本县开发企业24家，外县开发企业9家；按开发商属地分，本地房地产开发商18家，外地房地产开发商15家。

2、房地产投资大幅下降。2016年，全县计划完成房地产开发投资10亿元,1-6月已完成开发投资约2.74亿元，同比下降48.7%。其中，二季度投资较少，仅0.82亿元，同比减少23.8%；二季度投资有所增加，约1.92亿元，同比减少120.3%。1-6月，慈利县新开发项目已动工4个，总规划面积约26万㎡，总投资约5.2亿元；拟建项目8个，总规划面积约46万㎡，总投资约14.8亿元。这些项目完工后，将为该县提供住房约3000套,又可解决部分居民的安身问题。

3、商品房库存大大减弱。2015年底，商品房库存41.59万㎡（其中住宅3280套，36.52万㎡；商铺419间，5.08万㎡）。截至6月底，慈利县商品房总库存约32.42万㎡（其中住宅库存2598套，约28.91万㎡；商铺库存379间，约3.5万㎡）,同比减少 33.9%（其中住宅减少32.3%、33.6%；商铺减少24.2%，36%）。与2015年底相比减少22%（其中住宅减少20.7%，20.8%;商铺减少9.5%，31.1%）。

4、商品房推盘量减少。应“去库存，控增量”号召，今年上半年的市场推盘量大大减少，1-6月份共批准商品房预售面积约3.7万㎡（其中商品住宅270套，3.11万㎡；商铺34间，0.59万㎡），同比减少69.4%（住宅减少68.9%、66.9%；商铺减少87.1%、78.2%）。

5、新房销售量价快速上涨。今年的销售情况自1月份开始已给我们惊喜，冲破历年最高，来了个“开门红”，销售态势大好。网签数据显示，今年1--6月新建商品房网签1247套，面积约15.69万㎡，金额约5.69亿元，同比增涨20.4%、49.7%、37.4%。其中住宅网签1108套，面积约13.66万㎡，金额约4.33亿元，同比分别增涨52.8%、57.2%、64.6%；商铺网签139间，面积约2.03万㎡，金额约1.36亿元，同比分别增涨-55.3%、26.1%、14.3%。

从以上销售走势图观察，1月销售最旺，销售面积约3.12万㎡；3月稍弱，销售面积约2.5万㎡；6月受不动产登记发证影响销售最弱，仅1.97万㎡；其他几月销售均在2.7万㎡以上。

6、商品住房价格走势略有起伏。1-6月，慈利县商品住宅销售均价为3381元/㎡(高层均价3400元/㎡，多层均价2913元/㎡)，同比下降1.2%（高层下降1.2%，多层上涨0.7%）；6月住宅销售均价3487元/㎡（高层3512元/㎡，多层2883元/㎡），同比上涨4.7%（多层上涨0.6%，高层上涨4.7%），涨幅控制在全市15%的稳控增幅内。与周边县（桃源县高层均价3600元/㎡，多层均价2900元/㎡；桑植县高层均价3300元/㎡，多层2800元/㎡）相比，该县房价居于合理范围，且涨幅可控。

7、二手房交易大幅下滑。今年上半年，受房地产市场去库存影响，新建商品房房价有所下降，并在税费上有优惠，所以，新建商品房销售市场见好，冲击了二手房市场，其交易量较去年大大减少。1-6月，全县二手房共成交70套，同比减少54.2%；成交面积约1.16万㎡，同比减少40.5%；成交金额0.22亿元，同比减少42.1%；成交均价为1913元/㎡，同比下降1.8%。

二、目前存在的主要问题及建议 

1、房地产开发投资明显放缓。受全国“去库存”号召影响，今年上半年，开发项目施工进展缓慢，投资力度减弱，有的开发企业拿地后观望期很长一段时间，迟迟不动工。对此，政府要控制开发用地供应量，严格按《2014-2020城市住房建设规划》要求开发建设商品房，做到供需相适宜。

2、开发队伍庞大但普遍实力不强。该县房地产开发企业虽已发展到33家，但普遍规模较小，实力不强，主要问题是资金不雄厚，普遍只能拿到地，甚至拿地的资金都要靠金融借贷和多头融资，以期房预售来回笼资金支撑发展，从而延缓了开发进度，增加了开发成本。另外，企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定的缺陷。建议相关部门要完善企业入市门槛，控制数量。要大力扶持信誉度高、经济实力强、经营规模大的房地产企业做大做强，引导房地产企业发展方向，帮助企业提高经营管理水平，扩大经营规模，提高服务质量。