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2015年慈利县房地产市场运行情况 分析报告
发布时间:2016-01-29 17:19:10  来源:华声在线张家界站  作者:褚开珍   
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华声在线张家界站1月29日讯(通讯员 褚开珍)2015年是房地产业利好政策集中释放的一年,亦是楼市的“福气”年。自三月份开始,多重利好政策频频出台,不断地刺激市场消费,全年商品房销售2205套,比2014房交会年还增涨了1.9%;12月份商品房成交量创全年新高;全年房地产开发投资额是历年来最高水平;商品房供需关系进一步趋向合理,市场运行平稳健康。现对2015年慈利县房地产市场运行情况分析如下:


一、慈利县房地产市场现状


(一)房地产开发市场状况


1、房地产开发企业队伍大。十年前,该县仅有3家本县小型房地产开发企业,随着该县房地产市场的迅速发展,房地产开发企业也迅速发展壮大。2015年,注销了4家开发企业,同时新注册了5家,目前,全县共有房地产开发企业33家,较去年底增加了1家。按资质等级分,二级资质1家,三级资质8家,四级资质6家,暂定级资质18家;按资质注册地分,本县开发企业27家,外县开发企业6家;按开发商属地分,本地房地产开发商16家,外地房地产开发商17家。


2、房地产开发投资稳步上涨。在多重楼市调控政策的刺激下,今年以来,该县房地产开发投资情况总体来看是一路高走。从统计数据来看,在今年11月份,全县房地产开发投资额就达9.21亿元,超出上年全年总投资额0.09亿元,此后全县开发投资继续发力,全年总投资额高达9.69亿元,同比(上年同期9.12亿元)增长6.3%,呈历年来最高水平。


3、商品房开发建设可控化。 2015年商品房开发建设依然见好,但开发项目、开发面积按《慈利县住房建设规划(2014-2020)》(以下简称《规划》)要求给予了控制,全年开发建设项目共15个,动工开发面积约65万㎡,其中新开发项目7个,开发面积约31.87万㎡;续建项目8个,开发面积约33.13万㎡。从统计,2015年新开工面积约23.7万㎡,同比(上年45.33万㎡)减少47.7%,符合《规划》要求;竣工面积约40.73万㎡,同比(上年16.02万㎡)增长154.2%。全年共颁发商品房预售许可证30本,批准预售面积约25.2万㎡(住宅22.6万㎡),较上年51.9万㎡(住宅45.8万㎡)减少了51.4%(住宅减少50.7%)。几个高品质楼盘如“中南·名门”、“广德兰庭”、“宏城名居”等已基本竣工,为慈利添加了几道美丽的风景。


(二)房地产销售市场现状


1、新建商品房销售形势乐观。2015年,全县新建商品房网签2205套,销售面积约23.66万平方米,销售金额9.01亿元,同比(2014年共销售2163套,24.47万㎡,销售金额约8.56亿元)分别增涨1.9%、-3.3%、5.3%。其中商品住宅销售1727套,20.46万平方米,6.35亿元,同比(上年住宅销售1850套,面积约22.4万㎡,销售金额约6.79亿元)分别下降6.6%、8.7%、6.5%;商铺销售478间,销售面积约3.12万㎡,销售金额约2.65亿元,同比(上年商铺销售313间,1.94万㎡,1.69亿元)分别增涨52.7%、60.8%、56.8%。


综上分析,2015年与2014房交会年相比,虽然部分指标有所下降,但总销售套数与总销售金额还是呈上涨态势,而总销售面积指标值也仅比上年少三个百分点左右,可见,由于今年的利好政策影响,销售形势还是比较乐观的。


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据2015年统计数据分析,2015年全年销售状况总体比较理想,四个季度中,2、6、9、12月分别是本季度中的旺月,而12月份又是全年的销售高峰,销售面积超过了2.8万㎡,销售金额突破1亿元;1月是全年的销售低谷,销售面积仅0.71万㎡,销售金额约0.31亿元。


通过市场调查发现,目前该县房地产市场需求仍以人们安家购房为主,投资置业为次需求。据统计,全年商品住房销量占总销量的86.5%,商铺占总销量的13.5%,而人们购买住房主要是自己居住,用来投入中介市场进行出租的很少很少,所以该县住房租赁市场还欠活跃,需求量也很大。


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按购房户型把全年的销售情况分类可以看出,目前慈利县商品住房购房群体需求面积集中在80㎡--130㎡,需求户型以三居室为主,其次是两居室。据统计,一居室销量占总销量的2%;两居室占24%;三居室占61%;四居室占12%;独栋别墅占1%;户型比例2:24:61:12:1。


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2、新建商品住房销售价格涨幅较小。2015年,该县商品住宅总销售均价为3394元/㎡,同比(上年住宅总均价3297元/㎡)上涨2.9%;多层均价2839元/㎡,同比(上年多层均价2853元/㎡)下降0.5%;高层均价3411元/㎡,同比(上年高层均价3374元/㎡)上涨1.1%。横观全年商品房价格走势,每月均价波幅不大,涨幅也控制在全市15%的稳控增幅内。


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3、二手房交易市场欠活跃。该县2015年二手房交易量与2014年比明显下降,各项楼市新政对二手房市场影响不大。全年二手房共成交317套,同比(上年成交341套)减少0.7%;成交面积约4.18万㎡,同比(上年成交4.7万㎡)减少11.1%;成交金额约0.84亿元,同比(上年0.8亿元)增涨0.5%。


4、购房群体多元化。该县总人口约70.9万人,其中城镇人口约8.9万人,农村人口约62万人,流动人口约1万人,而农村外出务工人口达18.9万人。前几年住房开发项目针对的大多是收入相对稳定的工薪族、个体私营业主群体,近年来的开发,已基本消耗了这一群体的购买力。近几年,慈利县着力新型城镇化建设,农村进城人员相关保障政策得以实施。许多农村人员因进城务工、送子女上学等需要开始在县城安家置业,由此,农村购买力需求不断扩大,且逐渐占居主要市场。从各销售楼盘统计的数据看,2015年城镇人口购房651套,占全年总销量(2205套)的30%;外县人口购房110套,占全年总销量的5%;农村人口购房1444套,占全年总销量的65%;购房比6:1:13。


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二、2016年慈利县房地产市场趋势研判


2016年是启动“十三五”规划、全面建成小康社会决胜阶段的开局之年。 刚刚闭幕的2015年湖南省委经济工作会议,为全省百姓送出了多个民生“礼包”,其中包含农民工进城买房将享优惠。会议提出:有序推进农业转移人口市民化,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,完善教育、医疗等基本公共服务,稳步推进农民工市民化。想办法化解商品房库存,落实好降息、公积金下降政策调整、下调商业贷款首付比例等政策,深化户籍和居住证制度改革,推进以满足新市民住房需求、购租并举为主要方向的住房制度改革,将棚户区改造、保障房建设与商品房去库存结合起来,加大棚改货币化安置力度。据此预测,2016年慈利县房地产市场可能出现以下走势:


1、新开工面积受控,推盘量减少。按照《慈利县城市住房建设规划(2014-2020)》要求,年住房供应量控制在30万㎡左右,前两年的年开发量都远远超过这个数据。缓解供需矛盾去库存,必须“减存量”与“控增量”相结合,就是要从开发量控制,而新开发量限制后势必影响推盘量的增加。


2、商品房销量和销售均价上涨的空间不是很大。北京某专业人士分析表示:“加快去库存等刺激楼市政策预计将在2016年密集亮相。”未来出台的政策一定会促使房地产市场去库存,实现楼市软着陆,减少给经济带来系统性的风险。三四线城市的房地产市场 <http://tag.winshang.com/49111.html>面临着高库存和弱需求,尤其当前宏观经济甚是低迷,而去库存阶段势必拖累销量和销售均价,所以,预计该县2016年的商品房销量和销售均价上涨空间不是很大。


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