张家界市加快发展住房租赁市场

　　租购并举实施方案

　　(征求意见稿)

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《湖南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(湘政办发〔2016〕99号)有关精神，结合我市实际，制定本方案。

　　一、指导思想

　　积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系;鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长点;规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

　　坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，建立健全住房租赁体系，支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费念，促进住房租赁市场健康发展。

　　二、总体目标

　　到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展;多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住;建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监督到位的住房租赁市场环境，充分激发市场活力，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　三、具体措施

　　(―)保障租赁双方权益，鼓励住房租赁消费。

　　1、加强户籍管理服务放量。承租人为流动人口的范畴，执行张政发〔2012〕4号《张家界市流动人口与出租房屋服务和管理办法》政策。规范流动人口的户籍管理，推行居住证制变，保障流动人口的合法权益。(市公安局牵头，市住房和城乡建设局配合)

　　2、优化租赁住房权益，保证住房租赁户同市民共享本市成果。凡已按相关政策办理房屋租赁备案证明的承租户，登记期满两年且申领居住证的，享受市内所有景区门票及索道等相关优惠待遇同本市民一样。(市住房和城乡建设局牵头，市旅游局、市公安局配合)

　　3、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，实行租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、符合市及所在区、县入学安排的来张人员随迁子女，其监护人在本市区、县无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区、县教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区、县教育行政主管部门制定。 (市教育局牵头)

　　4、加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁登记备案证明和无房证明申请提取住房公积金，月提取最高限额为1000元。具体实施细则由住房公积金管理中心制度。(市住房公积金管理中心、市住房和城乡建设局牵头)

　　5、保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合张家界市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。(市住房和城乡建设局牵头)

　　6、落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2018年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。(市国税局、地税局牵头)

　　7、保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督，确保租赁住房室内环保、安全，满足居住标准。(市住房和城乡建设局、市公安消防局、市质监局牵头)

　　8、保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范，定期公布政府租金指导价格。控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。(市住房和城乡建设局牵头)

　　9、逐步加大货币住房保障政策实施力度。完善公共租赁住房货币补贴制度，建立与市场联动的货币补贴调整机制，实行实物配租与货币补贴并举的保障模式。扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面，将新就业大学生和青年医生、青年教师等张家界经济社会发展所需的专业技术人员纳入货币补贴保障范围，形成多层次住房保障体系。(牵头单位：市住房和城乡建设局)

　　(二)增加租赁住房供应，满足新增住房需求。

　　10、增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。(市国土资源局、市住房和城乡建设局、市规划局牵头，市发展改革委配合)

　　11、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。(市国土资源局、市规划局、市公安局、 市发展改革委牵头，市住房和城乡建设局、市城管局、市环保局，市供电局，市自来水公司，燃气集团公司配合)

　　12、允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。

　　租赁住房应当以原设计的“卧室”、“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面轵不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房和城乡建设局制定。(市住房和城乡建设局牵头，市城管局，各区、县政府配合)

　　(三)壮大现代租赁产业，培育住房租赁市场供应主体。

　　13、扶持住房租赁企业，打造现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化，抢占发展现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定享受相关优惠。(市住房和城乡建设局牵头，市发展改革委配合)

　　14、发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和微改造，在棚户区改造项目中适当安排建造一定比例的租赁房源，实施专生化运行管理。(市住房和城乡建设局牵头，市财政局、城管局、公安局、消防局，各区、县政府配合)

　　15、发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等规范的居住服务。加强中介从业人员业务培训，不断提高从业人员业务素质，促进中介机构依法经营、诚信守信、公平交易。(市住房和城乡建设局牵头，工商局配合)

　　16、成立张家界市住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。培育一家私营房地产住房租赁企业填充市场需求。(市住房和城乡建设局牵头，市发展改革委、市财政局、市人民银行、国资委、市经投公司配合)

　　(四)加强住房租赁监管，落实地方责任。

　　17、建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。(市住房和城乡建设局牵头，市国土资源局、市公安局、区、县人民政府配合)

　　18、充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立张家界市房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。(市住房和城乡建设局牵头，市城管局、市公安局配合)

　　19、鼓励和规范个人出租住房。落实个人出租住房优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介服务机构出租住房。(牵头单位：市住房和城乡建设局)

　　20、为规范我市的房屋租赁市场行为，维护服务租赁市场的秩序，培育良好的服务租赁环境，保护当事人的合法权益，推动加快发展住房租赁新要求，尽快制定出台《张家界市房屋租赁管理实施细则》，会同工商部门制定《张家界市房屋租赁合同(示范文本)》。(市住房和城乡建设局、市工商局牵头)