2014年慈利县房地产市场虽然看似跌宕起伏，但总体发展态势良好：12月份商品房成交量创全年新高；全年开发投资额、开发量是历年来最高水平；商品房施工和新开工面积等关键性指标较去年均有不同程度的增长；商品房供需关系进一步趋向合理，市场运行平稳健康。现对2014年慈利县房地产市场运行情况分析如下：

一、慈利县房地产市场现状

（一）房地产开发市场状况

从2002年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。近几年，房地产市场管理体制逐步建立并日趋完善，房地产市场呈现出持续、平稳、健康发展的良好态势。

1.房地产开发企业发展壮大。十年前，我县仅有3家本县小型房地产开发企业，随着我县房地产市场的迅速发展，房地产开发企业也迅速发展壮大，截止2014年底，我县共有房地产开发企业32家，较去年同期增加了6家。按资质等级分，二级资质1家，三级资质7家，四级资质11家，暂定级资质13家；按资质注册地分，本县开发企业27家，外县开发企业5家；按开发商属地分，本地房地产开发商14家，外地房地产开发商18家。

2.房地产开发投资大幅增长。在多重楼市调控政策的刺激下，今年以来，我县房地产开发投资情况总体来看是一路高走。从统计数据来看，在今年11月份，全县房地产开发投资额就达8.82亿元，超出上年全年总投资额0.95亿元，此后全县开发投资继续发力，全年总投资额高达9.12亿元，同比上年同期7.87亿元增长15.9%，呈多年来最高水平。

3.商品房开发建设稳步前行。今年全县共有商品房开发项目18个，开发面积约113万㎡。其中新建项目9个，开发面积约58.1万㎡；续建项目5个，开发面积约36万㎡；拟建项目4个，规划面积约19万㎡。由于完成开发投资额的大幅增长，商品房开发建设也在稳定中前行。今年全县商品房及商品住宅的新开工面积、竣工面积等指标同比均呈增长趋势。从统计数据来看，2014年新开工面积约45.33万㎡，同比（上年21.17万㎡）增长114.1%；竣工面积约16.02万㎡，同比（上年5.89万㎡）增长172%。全年共颁发商品房预售许可证40本，批准预售面积约51.9万㎡（住宅45.8万㎡），较上年19.9万㎡（住宅17.9万㎡）增长了160.8%（住宅150.9%）。

（二）房地产销售市场现状

1.新建商品房销售增势强劲。2014年，全县新建商品房网签2163套，销售面积约24.47万平方米，销售金额8.56亿元,同比（2013年共销售1945套，20.7万㎡，销售金额约6.2亿元）分别增长11.2%、18.2%、38.1%。其中商品住宅销售1850套，22.4万平方米,6.79亿元，同比（上年住宅销售1639套，面积约19.2万㎡，销售金额约5.3亿元）分别增长12.9%、16.7%、28.1%；商铺销售313间，销售面积约1.94万㎡,销售金额约1.69亿元，同比（上年商铺销售306间，1.25万㎡，0.8亿元）分别增长2.3%、55.2%、111.3%。

从以上统计数据分析，2014年全年销售状况总体较好，8月份超过了2万㎡；12月份超过了7万㎡，月销售金额突破2亿元；11月是全年的销售低谷，销售仅0.29万㎡。

目前我县商品房需求以人们安家购房为主需求，投资置业为次需求，据统计，全年商品住房销售量占总销量的85.5%，商铺占总销量的14.5%。

目前慈利县购房群体需求面积集中在80㎡--130㎡，需求户型以三居室为主，其次是两居室。据统计，一居室销量占总销量的0.3%；两居室占19.3%；三居室占70.1%；四居室占10%；独栋别墅占0.3%。

2.新建商品房销售价格涨幅可控。我县2014年商品住宅销售均价为3297元/㎡（高层住宅均价3374元/㎡，多层住宅均价2853元/㎡），同比上年2971元/㎡（高层3225元/㎡，多层2717元/㎡）上升11%（高层4.6%，多层5%），涨幅控制在全市15%的稳控增幅内。与周边县城（石门高层均价4000元/㎡，多层均价3700元/㎡；桑植高层均价3200元/㎡，多层均价2800元/㎡）相比，我县房价居于合理范围内。

3.二手房交易市场运行逐步规范。2014年二手房交易量与2013年比明显下降。今年11月份，我县启动了二手房网签交易系统，其运行模式进一步规范化。据统计，2014年二手房共成交341套，成交面积4.7万㎡，成交金额0.8亿元，同比（2013年二手房成交715套，约9.5万㎡，1.6亿元）分别减少46.5%、48.5%、50%。

4.购房群体多元化。据统计局数据显示，我县总人口约70.9万人，其中城镇人口约8.9万人，农村人口约62万人，流动人口约1万人，而农村外出务工人口达18.9万人。前几年住房开发项目针对的大多是收入相对稳定的工薪族、个体私营业主群体，近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。大部分房改房住户、中低收入消费群体、外出务工人员、外来人口以及部分农村富裕人口等，未能实现购新房的愿望，现阶段及今后一段时间，这部分群体将成为住房市场的需求主体。从各销售楼盘统计的数据看，2014年城镇人口购房634套，占全年总销量（2143套）的29.3%；外县人口购房95套，占全年总销量的4.4%；农村人口购房1434套，占全年总销量的66.3%；购房比29:5:66。

二、2015年房地产市场发展趋势研判

要保持房地产市场平稳健康发展，需准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，以促进房地产市场平稳运行。2014年12月召开的中央经济工作会议，将“稳定经济增长”作为2015年经济工作的首要任务。因此，2015年的楼市政策将继续延续“去库存”、“促消费”的基调。截止2014年12月底，全县待销售房约43.9万㎡，同比（2013年12月底待销售房18.2万㎡）增长了141.2%。其中商品住房约35.5万㎡,3359套；商铺8.4万㎡,863间。虽然今年“湘五条”等房地产市场调控政策陆续出台，刺激了前段时间低迷的房地产市场，带动了销量上涨，但库存量依然较大，故此，去库存乃今后首要任务。

《不动产统一登记条例》于2014年即将收尾之际已正式发布，该条例的实施，也意味着楼市调控将由短效向长效转变，低收入者、无房户的楼市春天来了，而整个房地产行业也将进入“文明新时代”。

（慈利县房地产管理局 褚开珍）

2015年2月3日